Recibir una carta de atraso o una demanda de foreclosure es una de las situaciones más estresantes que puede vivir un propietario. La buena noticia es que en Florida el proceso toma tiempo y usted tiene más opciones de las que imagina. Esta guía explica, en español y sin rodeos, cómo funciona la ejecución hipotecaria, cuáles son los plazos y cómo evitar el foreclosure en Florida vendiendo su casa antes de la subasta, ya sea en Miami, Hialeah o cualquier parte del sur de Florida.
Respuesta rápida: En Florida el foreclosure pasa por un tribunal, y usted sigue siendo el dueño de la casa hasta que se vende en la subasta y el clerk registra el certificado de venta. Hasta ese momento puede ponerse al día, negociar con el banco o vender la propiedad. Si la casa vale más de lo que debe, una venta rápida puede pagar el préstamo, proteger su crédito de un foreclosure completo y dejarle el resto del dinero a usted.
¿Qué es el foreclosure (ejecución hipotecaria) en Florida?
El foreclosure, o ejecución hipotecaria, es el proceso legal que usa el banco para recuperar el dinero de un préstamo que no se está pagando. Florida es un estado de foreclosure judicial: el banco no puede quitarle la casa por su cuenta, sino que debe demandarlo ante el tribunal del condado y obtener una sentencia. Por eso el proceso suele ser más largo que en otros estados, y ese tiempo es precisamente lo que le permite buscar una salida.
Al presentar la demanda, el banco también registra un lis pendens, un aviso público de que la propiedad está en litigio. Desde ese día, cualquier comprador o compañía de título sabrá que existe el caso, pero eso no le impide vender: la venta simplemente debe pagar la deuda al cierre.
Las etapas del foreclosure en Florida y sus plazos
Cada caso es distinto, pero la mayoría sigue este orden. Conocerlo le ayuda a saber cuánto tiempo le queda para actuar.
| Etapa | Qué sucede | Plazo aproximado |
|---|---|---|
| 1. Atraso en los pagos | El banco envía cartas y llama para cobrar. Le ofrecerá opciones de asistencia. | Para la mayoría de las hipotecas residenciales, la demanda no puede presentarse antes de 120 días de atraso. |
| 2. Demanda y lis pendens | Usted recibe la citación (summons) y la demanda. | Tiene 20 días para responder ante el tribunal. |
| 3. Sentencia final | Si el juez falla a favor del banco, dicta la sentencia final y fija la fecha de la subasta. | Varía mucho: de meses a más de un año desde la demanda. |
| 4. Subasta | La casa se vende al mejor postor. En Miami-Dade y Broward las subastas suelen ser en línea. | Por lo general, entre 20 y 35 días después de la sentencia. |
| 5. Certificado de venta | El clerk registra la venta y, poco después, el título pasa al comprador. | Su derecho a recuperar la casa pagando la deuda termina con el certificado de venta, salvo que la sentencia fije otra fecha posterior. |
Si ya tiene una fecha de subasta, no espere. Cada semana cuenta, porque la venta, el pago al banco y el cierre deben completarse antes de esa fecha. Si quiere entender cada etapa con más detalle, lea nuestra guía en inglés sobre el proceso de foreclosure en Florida.
Sus opciones para evitar el foreclosure
1. Ponerse al día con el préstamo (reinstatement)
Si su atraso fue temporal y ya puede pagar, pida al banco la cantidad exacta para ponerse al día, incluidos intereses, cargos y honorarios del abogado. Pagar esa cantidad normalmente detiene el caso.
2. Modificación del préstamo o plan de pagos
El banco puede reducir la tasa, extender el plazo o agregar el atraso al final del préstamo. Bajo las reglas federales, si entrega una solicitud de asistencia completa más de 37 días antes de la subasta, el banco debe evaluarla antes de seguir adelante con la venta. Guarde copia de todo lo que envía.
3. Vender la casa con un agente
Si tiene tiempo y la casa está en buenas condiciones, una venta tradicional puede darle el precio más alto. El reto es el calendario: preparar la casa, mostrarla y esperar el financiamiento del comprador puede tomar más tiempo del que le queda antes de la subasta.
4. Venta en corto (short sale)
Si debe más de lo que vale la casa, el banco puede aceptar menos del saldo total. Requiere la aprobación del banco, suele tardar meses y es importante que la carta de aprobación diga que el banco renuncia a cobrarle la diferencia.
5. Vender directamente a un comprador en efectivo
Un comprador en efectivo compra la casa tal como está, sin reparaciones, sin visitas constantes y sin depender de un préstamo. El cierre se hace con una compañía de título que paga al banco directamente, y usted recibe el resto. Es la opción más rápida cuando la casa tiene patrimonio (equity) y el tiempo es corto.
6. Entrega voluntaria o bancarrota
La entrega de la escritura al banco (deed in lieu) o la bancarrota pueden detener o terminar el proceso, pero tienen consecuencias legales y de crédito importantes. Consúltelas siempre con un abogado antes de decidir.
Por qué vender antes de la subasta puede proteger su dinero
Muchos propietarios tienen más patrimonio del que creen, sobre todo quienes compraron hace años en Miami-Dade o Broward. Si la casa llega a la subasta, ese patrimonio queda expuesto:
- El precio de subasta suele ser bajo. Los postores compran sin inspeccionar por dentro y descuentan el riesgo.
- El sobrante no le llega solo. Si la subasta deja dinero de sobra (surplus), el clerk lo guarda y usted debe reclamarlo. Si nadie lo reclama, al año se considera no reclamado y pasa al estado.
- Puede quedar debiendo. Si la subasta no cubre la deuda, el banco puede pedir una sentencia por la diferencia.
- Su crédito sufre más. Un foreclosure completo puede pesar en su historial durante años.
Vender antes de la subasta le permite controlar el precio, pagar el préstamo completo y quedarse con lo que sobra el mismo día del cierre. Para ver cómo se calcula lo que usted recibe al final, lea nuestra guía sobre el dinero neto de una venta en efectivo.
Cómo funciona una venta rápida con Property Solution Services
Property Solution Services compra casas en el sur de Florida desde 2016 y ha comprado más de 900 propiedades. Somos una empresa acreditada por el BBB, y el director de Property Solution Services tiene más de 32 años en el negocio de bienes raíces del sur de Florida. El proceso es sencillo:
- Nos cuenta su situación. Llame o llene el formulario con la dirección de la propiedad y la fecha de la subasta, si ya la tiene.
- Recibe una oferta sin compromiso. Compramos la casa tal como está, sin reparaciones y sin comisiones, y pagamos los costos de cierre.
- Usted elige la fecha de cierre. Podemos cerrar en tan solo 7 días. La compañía de título solicita el saldo exacto al banco y le paga directamente en el cierre.
Si su situación incluye otros problemas, como impuestos atrasados, gravámenes de la ciudad o cuotas de la asociación, visite nuestra guía para vender su casa en cualquier situación.
Cuidado con las estafas de “rescate” de foreclosure
Los propietarios en foreclosure son blanco frecuente de estafas. Desconfíe de cualquier persona que:
- Le pida dinero por adelantado para “salvar” su casa o negociar con el banco.
- Le pida firmar la escritura a su nombre con la promesa de que podrá seguir viviendo allí y recomprarla después.
- Le diga que deje de hablar con su banco o con su abogado.
- Le presione para firmar documentos que no entiende o que están solo en inglés sin explicación.
Un comprador serio le explica cada paso, cierra con una compañía de título reconocida y le da tiempo para consultar con un abogado o con un familiar de confianza.
Ayuda en español en Miami, Hialeah y todo el sur de Florida
Atendemos a propietarios en todo Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Si vive en estas zonas, estas páginas tienen información local: vender mi casa rápido en Miami, vender mi casa rápido en Hialeah, Hollywood, Pembroke Pines y Miramar. Si prefiere leer en inglés, vea nuestras páginas de Miami-Dade County y Broward County.
Otras guías relacionadas (en inglés): qué hacer después de recibir un aviso de foreclosure, impuestos de propiedad atrasados y cuotas de HOA o condominio atrasadas.
Preguntas frecuentes sobre el foreclosure en Florida
¿Puedo vender mi casa si ya está en foreclosure en Florida?
Sí. En Florida usted sigue siendo el dueño hasta que la casa se vende en la subasta y el secretario del tribunal (clerk) registra el certificado de venta. Puede vender en cualquier momento antes de eso, siempre que el precio alcance para pagar el préstamo. En la práctica, conviene cerrar la venta antes de la fecha de la subasta y avisar al abogado del banco con tiempo.
¿Cuánto tiempo tarda un foreclosure en Florida?
Depende del caso y del condado. Para la mayoría de las hipotecas residenciales, el banco no puede presentar la demanda hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso. Después, el caso puede tardar desde varios meses hasta más de un año. Una vez que el juez dicta la sentencia final, la subasta se programa por lo general entre 20 y 35 días después.
¿Qué pasa con el dinero sobrante (surplus) después de la subasta?
Si la casa se vende en la subasta por más de lo que se debe, el sobrante queda en manos del clerk. El dueño registrado tiene una presunción legal a su favor, pero debe reclamarlo. Si nadie lo reclama, al año se considera propiedad no reclamada y se envía al Departamento de Servicios Financieros del estado. Vender antes de la subasta suele dejarle más dinero y de forma más directa.
¿Puedo quedar debiendo dinero después del foreclosure?
Sí. Si la subasta no cubre la deuda, el banco puede pedir una sentencia por la diferencia (deficiency judgment). En Florida, la acción para cobrar esa diferencia debe presentarse dentro de un año después de la venta. Una venta que paga el préstamo completo evita ese riesgo.
¿Cuánto afecta el foreclosure a mi crédito?
Un foreclosure puede permanecer hasta siete años en su reporte de crédito y suele dificultar la compra de otra casa durante varios años. Vender la casa y pagar el préstamo antes de la subasta evita que el foreclosure se complete en su historial, aunque los pagos atrasados sí pueden aparecer.
¿Property Solution Services atiende en español?
Sí. Nuestro equipo atiende en español a propietarios en Miami, Hialeah y todo Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Puede llamarnos al (954) 693-9333 o llenar el formulario en nuestro sitio web.
Este artículo es información general, no asesoría legal ni fiscal. Cada caso de foreclosure depende de su préstamo, su condado y sus circunstancias, por lo que le recomendamos consultar con un abogado de bienes raíces en Florida antes de tomar una decisión.
Escrito por el equipo de Property Solution Services, Plantation, FL.