Heredar una casa suele llegar en uno de los momentos más difíciles para una familia. Además del duelo, aparecen preguntas urgentes: quién puede firmar, qué hacer con la hipoteca, cómo se reparten el dinero los hermanos y qué impuestos hay que pagar. Esta guía explica paso a paso cómo vender una casa heredada en Florida, con especial atención a las familias de Miami, Hialeah y los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
Respuesta rápida: Sí, se puede vender una casa heredada en Florida, incluso con hipoteca, reparaciones pendientes o herederos en otro país. Primero hay que establecer quién tiene autoridad legal para vender, lo que muchas veces requiere un proceso de probate (la sucesión ante el tribunal). Después, los herederos comparan sus opciones, como vender con un agente, vender en efectivo o que uno compre la parte de los demás.
Paso 1: Averigüe Quién Puede Vender la Casa Heredada
La pregunta que hará la compañía de título es quién puede firmar la escritura. La respuesta depende de cómo estaba titulada la propiedad y de si existe un testamento.
- Con testamento: el tribunal normalmente nombra a un representante personal, el equivalente del albacea, y el testamento indica quién hereda.
- Sin testamento: la ley de Florida decide. Si no hay cónyuge, la propiedad pasa a los descendientes y, si no los hay, a los padres y luego a los hermanos (sección 732.103). Lea también nuestra guía en inglés sobre una casa heredada sin testamento.
- Con fideicomiso o escritura especial: una casa en fideicomiso, una escritura con derecho de supervivencia o una lady bird deed puede transferirse sin probate. Lleve la escritura a un abogado o a la compañía de título para confirmarlo.
Si la casa era el homestead del fallecido
Florida protege de manera especial la vivienda principal. Si el dueño deja cónyuge y descendientes y la casa no se dejó de otra manera permitida por la ley, el cónyuge recibe un derecho de por vida y los descendientes reciben el resto. En lugar de eso, el cónyuge puede elegir la mitad de la propiedad, generalmente dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento (sección 732.401). Estas reglas pueden significar que tanto el cónyuge como los hijos deban firmar la venta.
Paso 2: Entienda el Probate en Florida
Florida tiene dos vías principales. La administración sumaria es más sencilla y está disponible, por lo general, cuando el testamento no exige otra cosa y el patrimonio sujeto a administración, sin contar los bienes exentos de acreedores, es de poco valor, o cuando el dueño falleció hace más de 2 años (sección 735.201). Pregunte a su abogado si su caso califica. La administración formal se usa en los demás casos y suele tardar más, porque incluye el nombramiento de un representante personal y un plazo para los acreedores.
Si la propiedad está en Miami, Hialeah o Homestead, el caso normalmente se abre en el Circuito 11 de Miami-Dade; en Broward, en el Circuito 17. Puede leer más detalles en inglés en nuestra guía sobre el probate en Florida.
Paso 3: Proteja la Propiedad Mientras Tanto
- Siga pagando lo esencial: la hipoteca, los impuestos, el seguro y las cuotas de la HOA o del condominio. Un atraso puede convertirse en un gravamen o un foreclosure.
- Avise a la aseguradora. Muchas pólizas limitan la cobertura cuando la casa queda vacía, así que pregunte qué necesita para mantenerla vigente.
- Llame al servicer del préstamo. Identifíquese como heredero o representante personal y pregunte qué documentos le pedirá.
- Revise deudas y permisos. Busque multas, impuestos atrasados, gravámenes municipales y permisos abiertos, algo común en las ampliaciones sin permiso de Hialeah y Miami.
- Guarde lo importante. Antes de vaciar la casa, reúna escrituras, testamentos, recibos y fotos.
Paso 4: Cuando Hay Varios Herederos o Viven en Otro País
Las herencias entre hermanos son el origen de muchos retrasos. Si todos están de acuerdo en vender, conviene pactar por escrito el reparto y quién paga los gastos hasta el cierre. Si uno prefiere quedarse con la casa, puede comprar la parte de los demás. Si no hay acuerdo, el último recurso es la partición judicial bajo el capítulo 64, un proceso costoso que conviene evitar. Lo explicamos en nuestra guía en inglés sobre herederos que no se ponen de acuerdo.
Para las familias con parientes en otros países, la distancia por lo general no impide vender, aunque algunos países tienen restricciones especiales de Estados Unidos, así que consulte primero con un abogado. Un heredero en el extranjero puede otorgar un poder notarial, normalmente con apostilla, si la compañía de título lo acepta. Hay un punto que suele sorprender: cuando el vendedor es una persona extranjera, la ley federal FIRPTA (sección 1445 del Código de Impuestos Internos) generalmente obliga a retener el 15% del precio de venta, salvo excepciones, y parte de ese dinero puede recuperarse al declarar impuestos. Consulte a un contador con experiencia antes del cierre.
Paso 5: Impuestos al Vender una Casa Heredada
- Sin impuesto estatal a la herencia. Florida no cobra impuesto a la herencia.
- Base ajustada. Según la sección 1014 del Código de Impuestos Internos, la base de la propiedad generalmente pasa a su valor de mercado en la fecha del fallecimiento. Si vende pronto y por un precio parecido, la ganancia gravable puede ser pequeña.
- Impuesto a la propiedad. El tope del homestead del fallecido no pasa automáticamente a los herederos, y el valor gravable puede subir después del cambio de dueño. Eso es un costo más si piensan conservar la casa.
Paso 6: Compare Sus Opciones Para Vender
| Vender con un agente | Vender en efectivo | Un heredero compra la parte de los demás | |
|---|---|---|---|
| Reparaciones | A menudo necesarias para atraer compradores con préstamo | No hacen falta | Las decide quien se queda con la casa |
| Tiempo | Suele tomar meses | Puede cerrar en tan solo 7 días con el título en orden | Depende del financiamiento |
| Comisiones | Normalmente sí | Normalmente no | No |
| Mejor cuando | La casa está en buen estado y los herederos pueden esperar | La casa necesita trabajo, está vacía o hay gastos que se acumulan | Alguien de la familia quiere conservarla |
Para comparar con claridad, calcule lo que cada heredero recibiría al final de cada opción, no solo el precio de venta. Tenga en cuenta las reparaciones, los meses de hipoteca, seguro e impuestos, y las comisiones. Nuestra guía en inglés sobre cómo elegir un comprador en efectivo incluye las preguntas que debe hacer.
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Preguntas Frecuentes Sobre Vender una Casa Heredada en Florida
¿Puedo vender una casa heredada antes de terminar el probate?
Por lo general, alguien debe tener autoridad legal para firmar. Muchas ventas se completan durante el probate, una vez que el tribunal nombra al representante personal, si esa persona tiene autoridad para vender. En otros casos, como un fideicomiso o una escritura con derecho de supervivencia, puede no hacer falta el probate. La compañía de título le dirá qué documentos exige.
¿Todos los herederos tienen que estar de acuerdo para vender?
Cuando los herederos son dueños en conjunto, normalmente todos deben firmar. Si uno se niega, las opciones son negociar, comprarle su parte o, como último recurso, pedir una partición ante el tribunal bajo el capítulo 64 de los Estatutos de Florida. Si un representante personal tiene autoridad para vender, el proceso puede ser distinto, por lo que conviene consultar con un abogado.
¿Hay impuesto a la herencia en Florida?
Florida no tiene un impuesto estatal a la herencia. Lo que suele importar a los herederos es el impuesto federal sobre ganancias de capital, y la base ajustada de la propiedad generalmente pasa al valor de mercado en la fecha del fallecimiento. Eso reduce la ganancia si la casa se vende poco después.
¿Qué pasa si la casa heredada todavía tiene hipoteca?
La deuda no desaparece con el fallecimiento. Si nadie paga, el préstamo puede atrasarse y llegar a foreclosure. Llame al servicer del préstamo, explique la situación y pregunte qué documentos necesita de los herederos. Al vender, el saldo se paga normalmente en el cierre con el dinero de la venta.
¿Puedo vender si vivo fuera de Estados Unidos?
Sí. Muchas gestiones pueden hacerse por teléfono y correo electrónico, y un poder notarial, normalmente apostillado si se firma en el extranjero, puede permitir que otra persona firme por usted si la compañía de título lo acepta. Los vendedores extranjeros también pueden estar sujetos a la retención federal FIRPTA, así que consulte a un contador antes del cierre.
¿Qué tan rápido puedo vender una casa heredada por efectivo?
Cuando los documentos y el título están en orden, una venta en efectivo puede cerrar en tan solo 7 días, o en la fecha que mejor les convenga a los herederos. Si el tribunal todavía no ha nombrado a un representante personal, el cierre debe esperar ese paso.
Este artículo es información general, no asesoría legal ni fiscal. Las leyes cambian y cada herencia es distinta, por lo que le recomendamos consultar con un abogado de sucesiones en Florida y con un contador antes de firmar un contrato.
Escrito por el equipo de Property Solution Services, Plantation, FL.